マイホームを購入するとき、仲介手数料や登記費用などといった諸経費についてはほとんどの人がしっかりと計算をした上で予算の計画を立てていると思います。
しかし、購入後にかかるコストについては意外と見落としている人が多いのではないでしょうか。
買ったあとに「マイホームってこんなにお金がかかるの！？」と驚かないよう、購入後にかかるコストについてもしっかり把握し、支出のプランを立てておきたいものです。
今回はマイホーム購入後にかかる費用について紹介します。

 

 

【おさらい】購入時にかかる諸経費は？

以前、住宅コラム（住宅を購入するときにかかる諸経費とは？いくらかかる？にお答えします）にてマイホーム購入時にかかる諸経費について紹介しましたが、内容をおさらいしてみます。

マイホーム購入時には、本体価格以外に以下の経費が必要になります。

【マイホーム購入時にかかる費用】
①仲介手数料
不動産会社に支払う報酬。

②収入印紙税
売買契約書やローン契約書を交わすときに課せられる税金

③住宅ローン諸経費
銀行へ支払う事務手数料・保証料

④火災保険料
物件が火災等の被害に遭ったときのための保険

⑤登記費用
所有権移転・担保設定の登記手続きにかかる費用

⑥不動産取得税
新たに不動産を取得した人に課せられる税金

マイホーム購入時にかかる主な諸経費としてこのようなものがありました。
その金額は物件価格の大きさや取引の状況によって異なりますが、①～⑥を全て足すとおおむね売買価格の3～5％の価格となることが多いです。
4,000万円のマイホームを購入する場合は、120～200万円ほどの予算を売買価格とは別で考えておかなければなりません。
（実際の諸経費価格はケースバイケースで大きく異なります。マイホーム購入の諸経費を具体的に知りたい人はコンサル未来までお問合せください。）

 

 

マイホーム購入後にかかる費用とは？

マイホーム購入時の諸経費についてはイメージできている人が多いと思いますが、購入したあとにかかるコストについては意外と見落としがちです。
一般的に、マイホームを所有しているとかかる費用を大きく分けると以下のものがあります。

【マイホーム購入後にかかる費用】
①固定資産税
②火災保険（その他付帯保険）
③維持管理費用

それぞれ何にいくらくらいかかるのか、詳しくみてみましょう。

 

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している人が継続的に納税しなければならない税金です。
所有者は4月1日～3月31日の1年分の固定資産税を毎年所定の期日内に納めなければなりません。

固定資産税はいくらかかる？

固定資産税の税率は一律1.4％と定められています。
たとえば所有している不動産の評価額が1,500万円だった場合、1,500万円×1.4%の21万円が毎年の固定資産税額ということになります。
ここでいう「不動産評価額」とは、実際に購入した売買金額ではありません。
固定資産税を算出するために市町村が査定した物件の価値のことを固定資産税評価額と呼んでいます。
一般的に固定資産税評価額は売買価格よりも大幅に低い価格（概ね購入価格の5～6割くらい）になるので、税額を試算するときに混乱しないように気を付けましょう。
具体的な固定資産税評価額は、市町村役場が交付する評価証明書（または公課証明書）から調べることができます。

固定資産税は4期に分けて支払うことができる

固定資産税は、毎年4月以降に送付される「納税通知書」の用紙で支払うことができます。
所有者の手元に届く納税通知書は1年分の税額を1期～4期に分割した4枚綴りになっており、3ヶ月ごとに分けて支払うことも、全額をまとめて支払うこともできます。

 

火災保険（その他付帯保険）

マイホームを所有していると、火災保険加入のコストも発生します。
「火災保険料は住宅購入時に支払うのでは？」と思った人もいるのではないでしょうか。
たしかに一昔前までは火災保険は長期一括払いができたため、たとえば35年分の保険料を住宅ローン諸経費に組み込んで購入するということが一般的でした。
しかし現在の火災保険は最長で5年までの契約となっており、6年目以降は保険契約の更新が必要になります。
住宅ローンを利用している場合は、5年の契約が切れるタイミングで金融機関から保険契約更新の依頼が届き、その都度保険料の払い込みが必要になります。
また、火災保険に付帯して地震保険や津波保険に加入している場合は、併せて契約更新の手続きと保険料払い込みが必要になります。

 

維持管理費用

マイホームを購入したあとも、建物を綺麗に保つためにメンテナンスは必要不可欠です。
建物の部位や建材によってメンテナンスの頻度や費用が異なるので、いつどのタイミングでいくらくらい費用がかかるのかということを予め把握しておくようにしましょう。
主に維持管理が必要となる項目について紹介します。

外壁・屋根の塗装

建物の寿命を長くするためには外壁の塗装（ペンキ塗り替え）が重要です。
一般的には15～20年前後の頻度での塗り替えが望ましいと言われており、一戸建て住宅だとおおむね150～200万円ほどの費用がかかります。
雨水の侵入を防ぐ屋根の塗装（防水塗装）については外壁よりも頻度が多く、10年ごとの塗り替えが望ましいとされます。
こちらは1回あたり100万円前後の費用がかかります。
塩害の多い沖縄で建物を長く使用するためには、建物を守るための塗装メンテナンスは重要です。
特に海風にさらされやすい地域などについては、定期メンテナンス以外でも状況に応じた維持管理が必要になることがあります。

住宅設備の取り換え

キッチン・トイレ・お風呂などの住宅設備についても、長く安全に使うために定期的に交換することが理想的です。
概ね20～30年に1回の頻度で設備ごと交換するケースが多く、全て取り換えると200～300万円ほどの費用が発生します。

給湯器の交換

水回り設備のほか、給湯器にも交換時期があります。
製品の状態にもよりますが大体10年前後での交換が必要となり、20万円前後の費用がかかります。

内装（壁紙・フローリング）

壁紙やフローリングといった内装材についても、交換が必要となる時期がきます。
内装については居住者の使い方次第で交換時期が大きく左右されることが多く、たとえば室内で日常的に喫煙をしている場合だと5～10年で貼り換えを要するケースもあれば、こまめにお掃除をしているおかげで20年以上経っても綺麗な状態のままというケースもあります。

防蟻処理

一戸建ての場合、シロアリの対策も重要です。
一般的には新築時に土壌の防蟻処理が施されていますが、有効とされている期間は5～10年とされています。
そのため、定期的にシロアリ対策を実施することが望ましいです。
1回の薬剤散布で10～20万円ほどの費用がかかります。

 

 

突然の費用発生に慌てないために

建物を長く使うためには定期的な維持管理が必要となりますが、時に想定外のタイミングで費用が発生することもあると思います。
そのようなときに慌てないよう、建物維持のための費用の積み立てが大切です。
夢のマイホームと長く付き合うためにも、長期にわたっての費用をシミュレーションしておくようにしましょう。

以前発信した住宅コラム「最近よく聞く長期優良住宅ってどんな住宅？」にて長期優良住宅の制度内容について紹介しました。
長期優良住宅制度は、“長期にわたって良好に使うことができる住宅”を国内で積極的に普及させるためにできたものです。
長期優良住宅を取得した人はさまざまなメリットが受けられるようになっていますが、認定されるためにどんな基準を満たさなければならないのか分からないという人は多いかもしれません。
そこで今回は長期優良住宅の認定基準について紹介したいと思います。

 

 

まずは長期優良住宅のメリットについておさらい

長期優良住宅を購入した人にはどんなメリットがあるのでしょうか。
まずは概要についておさらいしてみましょう。

長期優良住宅を購入するメリット

☑住宅ローン控除（ローン減税）の上限額が拡充される ☑登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制優遇が受けられる ☑フラット35の金利優遇が受けられる ☑地方銀行などの金融機関でも金利優遇が受けられることがある ☑より長く使うために建築された建物であるため、資産価値が落ちにくい

「長期優良住宅」として認定された住宅を購入することで、金利や税金などで大きなメリットがあるということがわかります。
では、どのような住宅が長期優良住宅として認定されるのでしょうか。
具体的な認定基準を確認してみましょう。

 

 

①劣化対策がされていること

既存の建物が取り壊される原因の一つとして建物自体の劣化（老朽化）があげられます。せっかくつくった建物が短い期間で繰り返し取り壊されると環境にとって良くありません。
長期優良住宅では劣化対策が講じられているかという点が審査されます。
具体的には下記の基準が求められます。

☑劣化対策等級3に相当していること（3世代まで大規模な改修工事をせずに使える対策が講じられている） ☑床下や屋根裏に点検口を設置していること ☑床下空間の高さが一定以上（330mm）であること

 

②耐震性が高いこと

地震が多い日本において建物を長く使用するためには、やはり災害対策も必要不可欠です。
認定基準では災害に強い建物であるかどうかという点も厳しくチェックされます。
長期優良住宅として認定されるためには、数十年～数百年に一度クラスのきわめて稀な地震が起こっても最小限の損傷で抑えられるように下記いずれかの措置を講じなければなりません。

☑耐震等級3であること ☑免震建築物であること ☑大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とすること

 

 

③可変性

数十年という長い期間を過ごしているとそこに住む人のライフスタイルや家族構成が変化していくということもありますが、変化があったタイミングで建物を手放すという人は少なくありません。
たとえば子供が大きくなり独立し、夫婦だけのセカンドライフをスタートしようとしたときに、「今まで住んできた住宅が二人で暮らすためには大きすぎて不便だ」ということで建物を売却したり建替えたりするケースは珍しくないのです。
しかしその住宅が容易にリフォームして活用できる構造になっていれば、少しの改修だけでそのまま継続して住み続けることができます。
長期優良住宅制度では、居住者のライフスタイルが変わっても長く使い続けやすいように可変性（リフォームのしやすさ）の要件が求められることがあります。
（※現在、一般的な一戸建て住宅への適用はなし）

 

 

④維持管理・更新が容易であること

建物を長く使うためには定期的なメンテナンス（維持管理）が欠かせません。
しかしメンテナンスの知識がない人だと適切な維持管理ができず、結果として建物の劣化を早めてしまうということが懸念されます。
長期優良住宅では建物の維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていることが求められます。

☑躯体に影響を与えることなく配管の維持管理ができること ☑更新時の工事が軽減される措置が講じられていること

 

 

⑤バリアフリー対策が講じられていること

長期優良住宅であるためには、住宅を購入した人が高齢者になっても安心して生活できる設計がなされていることが必要です。
具体的には廊下などの通路部分に車椅子が通過するために必要なスペースを確保することや、手すり・スロープなどの設置が必要になることがあります。
（※現在、一般的な一戸建て住宅への適用はなし）

 

 

⑥省エネルギー対策が講じられていること

長期優良住宅は、建物を長く使うことで環境問題の改善を図るという趣旨があります。
住宅で使用される電力などのエネルギーについても対策を講じなければなりません。
省エネ対策としては「断熱性能（外壁）」「一次エネルギー消費量」という2つの項目で良好な等級を確保する必要があります。

☑断熱等性能等級5以上 →エアコンの使用量を抑えるために特に断熱に優れた外壁にすること ☑一時エネルギー消費量等級6 →エネルギーを消費する量を削減した設備等が設けられていること

 

 

⑦住戸面積が一定以上であること

住宅の面積が小さいと、築数十年経過したときに「もっと大きな家に住みたいから」という理由で建物を建て替えるということもよくあるケースです。
建物を長期で使用するためには、良好な居住水準が確保できる一定以上の規模（面積）であることが必要だと考えられます。
長期優良住宅の認定基準においても住宅の最低面積が定められています。

☑一戸建ての住戸面積：75㎡以上

 

 

⑧居住環境への配慮

長期的に優良な住宅としての価値を守るためには近隣環境への配慮も重要なポイントです。
長期優良住宅として認定されるために、良好な景観形成や地域居住環境の維持・向上に配意慮されたものであることが求められます。
具体的には地区計画や景観条例などのルールに適した建物であるかどうかがチェックされますが、特定の行政庁によって審査されるため、その他の指摘がある場合も考えられます。

 

 

⑨維持保全計画があること

長期的に住宅を使用するためには計画的な維持管理行為も必要です。
認定されるためには「維持保全計画」が策定されていなければなりません。
特に建物の寿命を左右する項目として

（１）構造耐力上主要な部分（柱・梁・基礎など） （２）水の侵入を防止する部分（屋根や窓枠など） （３）給排水設備

に対しての保全計画は重要なポイントです。
これらの項目について概ね10年毎に点検を実施するという内容の保全計画を立てておく必要があります。

 

 

長期優良住宅の認定基準は厳しい

長期優良住宅の認定基準について紹介しましたが、審査項目が多くて厳しいという印象を持った人は多いのではないでしょうか。
環境保全のために「一つの建物を長く大切に使う」という考え方が社会の主流となりつつあります。
長期優良住宅を取得することで税制優遇や住宅ローンの金利優遇などのメリットが受けられますし、将来建物を売却するということになったときも資産価値が落ちにくいという利点もあります。
マイホーム購入を考えている方は長期優良住宅の取得を選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

コンサル未来では長期優良住宅の設計もご提案できますので、気になる方はぜひお問合せください。

マイホームを購入する人のほとんどが住宅ローンを利用していますが、融資を受ける際に銀行から「団体信用生命保険」への加入が条件とされます。
体信用生命保険は、債務者（ローンを借りる人）に万が一のときがあったときに残りの借金が保険金から支払われるというものです。
団体信用生命保険の契約内容は購入者がカスタマイズできるようになっていることが多いので、どんな保険なのかを事前に理解しておく必要があります。
また、団体信用生命保険に加入できない場合の対策も把握しておきたいところ。
今回は団体信用生命保険について詳しく解説しますのでご参考にしてください。

 

団体信用生命保険とは？

「団体信用生命保険」は、住宅ローンの借入と紐づけて契約する生命保険商品の一種です。
団体信用生命保険に加入していれば、万が一、債務者（住宅ローンを借りる人）の死亡や高度障害などによってローンの返済ができなくなった場合にローンの残債務が保険金から一括で弁済されます。
住宅ローンを融資する銀行にとっては、債務者が亡くなったり、病気で収入がなくなったりしたときに返済が不能になってしまうことは大きなリスクです。
そのためほとんどの銀行で住宅ローンを融資する条件として団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。

団体信用生命保険の保険料

通常の生命保険は月払いや年払い、一括払いなどの支払い方法を選択して現金で払い込むというのが一般的です。
一方で団体信用生命保険は現金払い込みがなく、住宅ローンの金利に上乗せして支払われるのが一般的です。
たとえば銀行に返済する住宅ローンの金利が1.0%、保険料が0.1％上乗せというケースだと、借入額に対して1.1%という金利で返済計画を立てていくことになります。
金利上乗せとなると毎月いくら保険料を払っているのか分かりにくいですが、返済額に換算して毎月負担を把握するというのがポイントです。
たとえば4,000万円・40年の借入だと、0.1％の上乗せによって当初約2,000円が保険料に充てられているというイメージです。（残債務が少なくなっていくにつれて保険料相当額も小さくなっていきます。）

保険金がおりたあとの物件はどうなる？

債務者が死亡したり高度障害を患ったりした場合、団体信用生命保険からおりた保険金は直接ローンの弁済に充てられます。
その時点で住宅ローンの返済は完了したことになり、物件の所有権が金融機関や保険会社に代物弁済されることはありません。
債務者が高度障害を患った場合はそのまま債務者に所有権が残ることとなり、亡くなった場合は相続人に物件が承継されます。

団体信用生命保険に加入するためには

団体信用生命保険に加入する際は、通常の生命保険に加入するときと同じように、自身の健康状況を告知しなければなりません。
現在の健康状況や過去の病歴や手術歴によっては団体信用生命保険に加入できないことがあります。
加入できない場合、金融機関によっては住宅ローンそのものが借り入れできません。
団体信用生命保険に加入できない人が住宅ローンを組む方法についてはのちほど紹介します。

 

団体信用生命保険はどんなときに適用される？

これから団体信用生命保険に加入する方は、どんな条件下で保険金が適用されるのかを把握しておく必要があります。
一般的な保険の基本契約と特約の内容についてご紹介します。

ベーシックな契約でカバーできるもの

ベーシックな団体信用生命保険では、債務者が死亡したとき、または病気や事故などで高度障害（身体の機能が重度に低下すること）になったことで就労が不能な状態になったときに保険金が支払われます。
保険金が支払われる高度障害の基準は保険契約の約款などで定められています。

ベーシックよりも手厚い「三大疾病特約」

基本的な保険契約では死亡または高度障害のときのみ保険金が適用されますが、特約を付帯することで適用条件を広げることができます。
三大疾病特約は、日本人の疾病としてもっとも多い「がん」「急性心筋梗塞」「脳卒中」の発病によって保険金が支払われます。
特約を付帯することで保険金がおりる適用条件が大きくなった分、金利へ上乗せ（保険料）が高くなります。

更に適用条件を拡大した「八大疾病特約」

三代疾病特約よりも更に手厚い「八大疾病特約」に加入すれば、がん・心筋梗塞・脳卒中のほか、「高血圧疾患」「糖尿病」「肝硬変」「腎不全」「膵炎」などの重度疾患を発病したときにも保険金が適用されるというものです。
このような病気は統計的に見ても日本人がかかりやすいものであり、もしものときに住宅ローン返済が不能になってしまうリスクを軽減することができますが、金利の上乗せによって毎月の返済額が高くなってしまうということも考慮しながら保険内容を決めていく必要があります。

 

保険の内容は手厚いほどいい？

団体信用生命保険で適用される範囲は加入する人が特約を選ぶことで選択することができるという点について説明しました。
万が一のことがあったときのことを考えると適用範囲は広い方が安心ですが、現在加入している生命保険商品がある場合、全体的な保険契約の見直しが必要になることもあります。
すでに契約済みの生命保険で手厚い特約がついているのに団体信用生命保険でも同じような特約を付帯してしまい、自身の収入に対して過剰に保険をかけているというケースもあります。
住宅ローンを組むにあたってリスクヘッジはとても重要なポイントですが、全体的な固定費を加味した上で適切に契約内容を選択するようにしましょう。

 

団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいいの？

先ほどご説明したように、団体信用生命保険加入時には自身の健康状態や病歴・手術歴などを申告する必要があり、内容によっては保険加入を断られるケースがあります。
地方銀行などでは団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンの融資ができないケースがほとんどで、マイホーム購入を諦めてしまう人も珍しくありません。
団体信用生命保険に加入できない場合の住宅ローンの組み方について考えてみましょう。

①「ワイド団信」は通常のものよりも加入しやすい

団体信用生命保険の商品には「ワイド団信」とよばれるものがあり、一般的な生命保険に比べて加入できるハードルが低いという特徴があります。
病歴・手術歴があるため団体信用生命保険に加入できない人でもワイド団信なら引き受けできる可能性が高くなるので、一度断られた人でも再審査に出してみる価値はあるでしょう。
ただしワイド団信の取り扱い可否は金融機関によって異なるため、希望する銀行の住宅ローンが使えない場合があります。
また、通常の団体信用生命保険に比べて上乗せ金利が高くなるというデメリットもあります。

②フラット35は団体信用生命保険の加入義務がない

住宅金融支援機構が融資する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」は、団体信用生命保険の加入が任意とされています。
保険加入がなくても住宅ローンを借入れることができるため、健康状態によってマイホーム購入を諦めていた人も十分審査に通る可能性があります。
デメリットとして、「固定金利型ローンしか選べなくなる」という点があります。
フラット35は全期間固定金利が最大の特徴であり、変動金利を選択することができません。
固定金利は変動金利に比べて金利が高いため、想定していたよりも毎月返済が高くなるということが考えられます。
ただ、将来金利相場が高騰しても支払いが変わらないので、返済計画が立てやすくなるというメリットはあります。
一長一短を理解して住宅ローンを選ぶようにしましょう。

［注意］団信加入は任意だがリスクの把握は必要

フラット35については団体信用生命保険の加入は任意ですが、万が一債務者の死亡等が発生した場合は家族に借金を残してしまうというリスクがあることを念頭に置く必要があります。
そのような場合に備えて、返済資金の貯蓄や、他の生命保険などでカバーできるようリスクヘッジをとっておくことが大切です。

 

内容を理解して契約することが重要

団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを利用する人にとって避けられない課題の一つでもあります。
マイホーム購入後は数十年かけてローンを返済していくことになりますので、その間で予期せぬことが起こっても大事にならないようリスクヘッジをとっておくことが大切です。
団体信用生命保険の内容を正しく理解して、自分にあったものを選ぶようにしましょう。

コンサル未来では、住宅購入を検討している人を対象に不動産の勉強会を開催しています。
団体信用生命保険のことでお悩みの点があればお気軽にお問合せください。