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既存建物からの建て替えでマイホームを建築するときの注意点

 

 

注文住宅の購入を考えている人の中には、既存の古い建物を取り壊して新しく建て替えることを検討している人も多いのではないでしょうか。

建て替えのケースにおいては、更地から新築建物をつくるケースと比べて費用がかかることもあるので、予算やスケジュールの面で注意しなければならない点がいくつかあります。

今回は住宅の建て替えについて解説したいと思います。

 

 

 

住宅の建て替えを行う典型的なケース

マイホームの建て替えを行う典型的なケースとして、以下のような状況が考えられます。

 

相続で承継した実家等を建て替えるケース

今は誰も住んでいない実家などの不動産を承継したのはいいものの、現状のままだと古すぎて利用できず、また維持管理費や固定資産税などのランニングコストがかかってしまうということで頭を悩ませている人は少なくありません。
特に沖縄だと、先祖代々承継してきた大切な土地を迂闊に売却することもできないという事情を抱えたケースも多いのではないでしょうか。
このように相続で承継した不動産を自分用の住宅に建て替えるという事例は多いようです。

 

二世帯住宅への建て替えを行うケース

両親が住んでいる建物が古くなってきたことをきっかけに、子供世帯と一緒に住める二世帯住宅に建て替えるというケースもあります。
二世帯住宅にすることで建築費の負担が軽減されるなどのメリットがあるだけでなく、家族で日常的なコミュニケーションがとれるようになるということで検討する人も多いようです。

 

中古空き家を利活用するケース

中古住宅を購入して上物だけ建て替えるというケースも考えられます。
一般的には建物の価値は築3040年でゼロになると言われており、それよりも築年数が古い住宅であれば実質土地の価格だけで購入することと同じことになりますが、解体費などのコストが別でかかるということも念頭においておく必要があります。
(建物の状況によっては古くても価値がつくこともあります。)
また、物件によっては再建築ができないケースもあるということに注意しなければなりません。

 

 

 

建て替えの際に必要になる費用

住宅を建て替える際、建設費とは別途でかかるコストについても予算に組み込んでおかなければなりません。建て替えに必要なコストは以下のものがあげられます。

 

①解体工事費用

新しい建物を建築するためには、まずは既存の建物を取り壊さなければなりません。
解体にかかる費用は建物の構造や現況によって大きく異なりますが、おおむね1坪あたり45万円ほどかかると言われています。
また、建物にアスベストが使用されている場合は処理費用でさらに金額が高くなるという点に注意しましょう。
解体費用の見積もりを依頼する時点では、アスベストの有無(種類や使用量など)が把握できないため処理費用が見積もりに加算されていないことがあります。
正確な見積もり金額を算出するために、前準備として「アスベスト調査」を行った方がいいケースもあるということを覚えておきましょう。

 

②滅失登記費用

既存の建物の取り壊しが完了したら、建物情報の滅失登記等の手続きが必要ということも忘れてはいけません。
単に滅失登記手続きだけであれば5万円前後の費用ですぐに滅失できますが、第三者の権利が登記されているケース(過去の抵当権・賃貸借権などが消されずに残っているケース)だと別途で権利抹消の手続きが必要となることがありますので、登記簿を確認しておくようにしましょう。

 

③仮住まい費用・引っ越し費用

現在住んでいる住宅を建て替えるというケースにおいては、一時的な仮住まいへの引っ越しが生じます。
建築工事を行っている間の仮住まいの家賃、また引っ越し費用についても予算に組み込んでおく必要があります。
引っ越しのタイミングと工事期間との間にタイムラグが生じてしまうと無駄に家賃を出費してしまうことになりますので、転居のスケジュールについても併せて検討しておくようにしましょう。

 

 

 

建て替えの際の注意点

ここからは、住宅の建て替えを検討するにあたって事前に知っておいた方がいい注意点について紹介します。

 

【注意点①】今建物が建っている=建築可能とは限らない

都市計画法や建築基準法などの法律の制限によって建築できない土地があるという話は聞いたことがあると思いますが、「現時点で建物が建っているから法律に適合しているんだ」と誤解している人は意外と少なくありません。
実は、これらの法律が施行される前から存在している旧建物については法律の制限が及びません。法律が新しくできたことによって図らずも違法状態になってしまった建物のことを「既存不適格建物」といいます。
典型的な例として、未接道建物や建蔽率・容積率オーバー、用途違反などがあげられます。
既存不適格建物を所有している場合、建物が存続している限りは問題なく使用することができますが、新しく建物を建築するときに現行法律の制限を受けることになり、「そもそも再建築できない」「同じ規模・用途の建物がつくれない」ということになるおそれがありますので、注意が必要です。

 

【注意点②】第三者の権利の確認

珍しいケースですが、建物に第三者の権利が設定されていることに気付かずに取り壊してしまうというケースも稀にあるようです。
過去の担保権や賃貸借権などの権利登記の有無をはじめ、相続した物件であれば共有者がいないか、他の親族の相続権を侵害している可能性がないかなど慎重に確認した方がいいケースもあります。
過去には、一般住宅に区分所有登記がなされていることを知らずに他の区分所有者の専有部分を取り壊してしまい法的紛争に発展してしまった事例もあります。
トラブルにならないよう、取得した物件の登記情報はしっかりと把握しておくようにしましょう。

 

【注意点③】建て替えにより固定資産税があがる

固定資産税は不動産の評価額に対して課税される税金です。
建て替えによって建物が新しくなると、旧建物よりも評価額が高くなるため、固定資産税額もあがります。
ただし新築住宅は一定期間固定資産税の軽減が受けられます。
税額について気になる方は、事前に市町村役場に確認しておくのも良いでしょう。

 

【注意点④】建て替えを機に境界確認をした方がいいこともある

古い物件だと、擁壁ブロックなどの外構が境界線通りに積まれていないことが頻繁にあります。
外構工作物と境界が適合していないと、将来的に隣地の人と境界トラブルに発展してしまうこともあります。
新築工事の中で外構ブロックを積みなおしたりすることもあると思いますので、境界が明確でない場合は建て替えを機に改めて境界確認を行うことをお勧めします。

 

 

 

建て替えのご相談もコンサル未来へ

更地を購入して建物をつくるケースに比べると、建て替えは注意しなければならない点がいくつもあり、難しそうと感じた人もいるかもしれません。
その反面で、「新しいライフスタイルを住み慣れた土地でスタートすることができる」というメリットがあったり、建て替え案件だからこそお目当てのエリアに土地を取得することができるというケースがあったりします。
これから注文住宅を検討するという人は、建て替えも視野に入れることで選択肢の幅が広がるかもしれません。
建物の建て替えについて不明なことがある方は、ぜひ「お住いのコンサル未来」までご相談ください!

意外と重要な注文住宅の「配線計画」について解説

注文住宅のプランニングの際、間取りの使い勝手や資材のグレードについてじっくり考える人は多いと思います。
しかし、意外と見落としてしまいがちなのが電気の配線計画です。
実際に生活がスタートすると、「コンセントの差込口が使いづらい場所にある」「照明のスイッチの位置が不便だ」と後悔する人は少なくありません。
家電をどのように配置するのか、どのような生活動線になるかなど生活スタイルをイメージしなが電気配線を決めていくことは、忘れがちですが大変重要なのです。

 

 

検討するべき配線計画

一口に配線計画といっても、家の中には様々な電気の線が通っています。
まずは何を検討するべきなのか、そのチェック項目を紹介します。

①コンセントの位置

家の中の電気配線を考える上で、まずはコンセントの位置を決めることが重要です。
間取り図面の中で家具の配置を書き込んでいき、どこに電力が必要なのかということを決めていきます。
位置を決めるにあたって、家具や建具の裏にコンセントが隠れてしまい使いづらくなってしまうというのはありがちなミスなので、より具体的に「どこに何を置くのか」ということをイメージすることが大切です。
また、将来的に模様替えで家具を移動させるということもあるかもしれません。
家具の配置はいくつかパターンを想定し、必要であれば予備のコンセントを配置するということも検討しましょう。

②マルチメディア・コンセント

コンセントの中でも、テレビや電話などの配線に利用するマルチメディアコンセントの位置も極めて重要です。
リビングや各居室でテレビや電話、パソコンなどの機器をどこに置くのかを決めて配置を決めておく必要があります。
「テレビを置く予定の場所にマルチメディアを配置したけど、テレビが大きすぎて違う場所に置くことになった」ということになると、コードが丸見えになってしまうこともあります。
配置する家電のサイズがマルチメディアの位置で最適かどうかを確認することも大切です。

③エアコンコンセントの位置

エアコンに利用するためのコンセントの位置のチェックも忘れてはいけません。
室外機からエアコン本体まで距離があるとドレンホースや配線コードが室内で目立ってしまうので、室外機をどこに置くのかによって検討します。

④照明器具のスイッチ

照明器具のスイッチをどこに置くかも重要です。
通常は部屋の出入口付近に置くことが多いと思いますが、スイッチが扉や家具の裏に隠れていると電気を付けたり消したりするときに毎回煩わしい思いをすることになってしまいます。
また、ソファやダイニングなど人の定位置になるところからスイッチの位置まで遠すぎるのも不便です。
建具や家具の開け閉め、人の動線などを考慮した上で最適なスイッチの位置を検討するようにしましょう。

⑤電気の容量

瞬間的に大きな電力を必要とする家電(ドライヤーやアイロン、電子レンジなど)の利用が集中すると、配線に負担がかかり、ブレーカーが落ちてしまうということがあります。
電気をたくさん使いそうな部屋が事前に分かっている場合は、それに対応できる容量の配線を考えておくとブレーカー落ちの不安が軽減されます。

⑥火災警報器などの位置

住宅を建築する際に消防法という法律によって室内に火災警報器(ガス探知機)などを設置することが義務付けられる場合があります。
火災警報器は、エアコンやシーリングファンなどのように風が出る設備から一定以上の距離を保たなければならないなど、市町村によって規制がかけられている場合があります。
そのため希望の位置にファンが取り付けられないなどのトラブルになってしまうケースがあります。
事前に消防機関との協議によって問題が解決することもありますので、シーリングファンなどの取り付けを考えている場合は火災警報器の設置に関する規制がどうなっているのか確認するようにしましょう。

 

 

いつまでに配線計画を決める必要がある?

施主様がある程度自由にスイッチやコンセントの位置を決められるというのが注文住宅の魅力の一つですが、いつまでに配線を決める必要があるのでしょうか。

確認申請時点で決まっていることが望ましい

工事がスタートしてからコンセントの配線を変更すると、軽微変更届などの手続きが別途必要になるケースがあります。
また、施工図面などを新たに作成するなどの作業が増えてしまうこともあるため、可能であれば確認申請手続きの段階ですべての配線工事が確定していることが望ましいでしょう。

施工中でも追加・変更ができる場合もある

とはいえ、工事期間中にコンセントを増やしたい、位置を変更したいという要望が出てくることもあると思います。
施工上は、壁内の配線工事・スイッチボックスの埋め込みが完了する前であればコンセントやスイッチの位置を変更できる場合があります。
工事期間中でも気になったら変更が可能かどうか確認するようにしてみましょう。
壁の構造などによっては難しいこともあるため早めに相談するに越したことはありません。

コンセント増設により追加費用が発生することもある

コンセントの増設によって、請負契約価格から追加で費用が発生することもあります。
標準工事の見積もりにどこまで含まれているかを確認し、変更を要望する場合はその都度追加費用の有無について確認するようにしましょう。

 

 

住宅住宅のプランニングはコンサル未来へ

注文住宅の間取りのプランにとことんこだわる人は多いですが、電気配線については見落としてしまいがちです。
コンセントやスイッチなどの位置が生活の利便性に大きく影響することが多いので、間取りやカラーセレクトなどと同様にこだわりたいポイントの一つです。
コンサル未来では長年の住宅供給の経験から最適なプランをご提案しています。
お客様がどのような生活スタイルをイメージしているかによって最適な図面をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

仮換地・保留地て何?土地区画整理の基本について解説します。

土地探しをしていると、「仮換地」「保留地」という言葉を耳にすることがあると思います。
仮換地や保留地は土地区画整理事業地内における土地の概念です。
通常の土地と性質が異なるため取引の際に少し分かりづらいという人も多いですが、住宅用地として購入する場合は内容をしっかりと理解しておく必要があります。
今回は土地区画整理事業について解説します。

 

 

 

土地区画整理事業って何?

そもそも土地区画整理事業とはどのようなものなのでしょうか。
言葉は聞いたことはあるけど普通の土地と何が違うのかわからないという人も多いかもしれません。
まずは土地区画整理事業の基本的な概念について解説します。

 

住みやすいを作るための事業

土地区画整理事業は、快適で住みやすい街をつくる手法の一つです。
たとえば昔ながらの市街地では狭い道路が入り組んでいたり、建物どうしの境界線があいまいになっていたりと何かと不便なことが多いです。
このような旧市街地を便利で綺麗な街として生まれ変わらせるためには、街全体の道路整備や公共施設の築造など大掛かりな開発が必要となります。
しかしこのような大きな開発は、一部の民間の力だけだとなかなか実現が難しいことでもあります。
そこで街の地権者がみんなで協力して街を一度リセットし、一から街を作りあげていくための事業を発足します。
これが「土地区画整理事業」の基本的な考え方です。

 

沖縄県内の土地区画整理事業

沖縄県内においても土地区画整理事業の導入事例は数多くあります。
先ほど紹介したように旧市街地における導入事例も多いですが、沖縄で特に多く見受けられるものが「米軍基地返還の跡地」を利用した土地区画整理事業です。
軍用地跡地利用計画では、米軍駐留地として国に土地を貸していた地権者が返還にともない組合を発足し、土地区画整理事業を通して新しい市街地を形成していきます。
最近の跡地利用事例としては、北谷町の桑江・伊平エリアや、ライカムエリアなどが記憶に新しいと思います。
その他にもたくさんの土地区画整理エリアがありますので、一例を紹介します。

【沖縄県内における土地区画整理事業の事例】

那覇市
・真嘉比古島第一区画整理
・真嘉比古島第二区画整理

浦添市
・浦添南第一地区区画整理事業
・浦添南第二地区区画整理事業

宜野湾市
・宇地泊第二土地区画整理事業
・佐真下第二地区土地区画整理事業

沖縄市
・美里第二土地土地区画整理事業
・安慶田地区土地区画整理事業

北谷町
・桑江伊平土地区画整理事業

(※その他たくさんの事例があります。)

 

土地区画整理事業のリーダー(施工者)

たくさんの地権者の意見をまとめてスムーズに事業を遂行していくためには、リーダー(施工者)の存在は不可欠です。
土地区画整理事業における施工者は主に県や市町村などの公的機関が主体となる「行政施工」のものと、組合などの私人団体が主体となる「民間施工」のものがあります。
施工者がどの機関になっているかによって地権者の窓口が変わることになりますので確認が必要です。

 

土地区画整理ってどんな土地?

土地区画整理事業地内で購入できる土地には「仮換地」と「保留地」というものがあります。
それぞれがどういう性質なのかということについて解説します。

 

「仮換地」とは?

土地区画整理事業が開始されると今までの土地(従前地)は使えなってしまいます。

しかし土地区画整理事業の工事は数年~数十年かかることもあり、それらが終わるまでの間、自分の土地が全く使えないとなると地権者にとってはとても不便です。

そこで自分の土地が使えない代わりに「仮の土地」を使う権利が指定され、従前の土地の所有者はそこが自由に利用できるようになります。
この、仮の土地のことを「仮換地」といいます。

仮換地は土地区画整理事業の完了時に「換地処分」という手続きが行われ、そのときに「仮の土地」から「本当の所有地」に切り替わることとなります。

また、換地処分が行われることによって、今までの土地(従前地)の権利は完全に消滅することとなります。

土地区画整理事業が行われている間、実は「今までの土地(従前地)」と「仮換地」という2つの土地の権利が同時に存在しているという特殊な状況であることを理解しておきましょう。

 

「保留地」とは?

一方、土地区画整理事業が行われることによって全く新しく生まれる土地のことを「保留地」といいます。
土地区画整理事業を完成させるためには莫大な費用がかかりますが、保留地をつくることでその土地を売却して事業費に充てることができるようになり、より良い街づくりができるようになるというメリットがあります。

 

仮換地は必ず減歩される

住みやすい街をつくるためには、道路を拡幅したり、公園などの公共施設をつくったり、財源を確保するために保留地をつくったりする必要があります。
それらの面積を確保するためには、もともとの従前地から少しずつ面積を分けてもらう必要があります。
そのため昔から土地を持っていた人からすると、土地区画整理事業によって自分の土地の面積がどれくらい減るのかというのは気になるところだと思います。

土地区画整理事業による面積減歩は避けて通れないデメリットですが、それ以上に街が住みやすくなって土地そのものの価値があがるというメリットがあるということも理解しておきましょう。

 

 

土地区画整理内で土地を取引する場合

土地区画整理事業がまだ完了していなくても土地の取引は可能です。
そのため、これから住宅用地を探すという人も、もしかしたら区画整理が完了していない土地(仮換地や保留地)の物件を検討するということもあるかもしれません。
区画整理地で取引を行う際に確認しておくべきことについて紹介します。

区画整理事業が今、どの段階なのかを確認

土地区画整理事業が完了する期間は短くても数年、長いところだと数十年たっても換地処分まで至っていないケースもあります。
そのため、事業が今どの段階まで進んでいるのかというところはチェックしておく必要があります。
特に、まだ使用収益開始がされていない土地については、すぐに建物の建築ができません。
「土地を購入したけど数年後にならないと建築できない」というケースも珍しくありません。
最低でも「使用収益が開始されているか(いつ開始されるか)」「換地処分はいつの予定か」という情報は押さえておくようにしましょう。

面積の確認

先ほど説明したように、土地区画整理事業地内では従前地から面積の減歩があります。
土地情報を確認する際、区画整理の面積を必ず確認する必要があります。
土地の情報を確認する際、間違って従前地の面積を認識してしまうと「想定していいたよりも土地が小さい」ということになってしまいますので注意しましょう。

必要な手続きの確認

土地区画整理事業地内で建物の建築をするにあたって、通常の建築確認申請手続きのほか、区画整理事業側での手続きも必要になります。
どんな手続きが必要になるのかを事前に把握しておくようにしましょう。

融資を受ける銀行側への確認

土地を購入するにあたって、融資を受ける銀行側へ確認しておくようにしましょう。
土地区画整理事業地内ということで融資が不利になるということは基本的にありませんが、必要書類や手続きなど若干異なりますので事前に確認が必要です。
また、購入する土地が「保留地」の場合、担保設定などの登記手続きができないので、融資実行の際の手順も多少異なりますので注意しましょう。

 

 

土地区画整理エリアで土地を購入するメリット

土地区画整理事業は、街をよくするために発足される事業です。
そのため、区画整理が入っていない土地に比べると公衆道路や近隣公共施設がしっかりと整備されており、住みやすい環境が整っているという魅力があります。

土地区画整理事業エリア近隣には大型商業施設や医療施設が誘致されるケースも多々あるため、立地面でのメリットは大きいのではないでしょうか。

また、上下水道のインフラや、個別の土地の造成工事なども完了された状態で引き渡されるため、住宅を建築するにあたっては大きな外構費用が発生しないというのもメリットの一つです。
土地探しの際の豆知識としてご参考になれば幸いです。

キッチンにはどんな種類がある?お部屋に合ったキッチンの選び方

家事の動線に欠かせないスペースであるキッチン。
どのようなキッチンを選ぶかによって住宅の雰囲気が大きく変わることもあります。
特に、毎日キッチンを使う奥様にとってはこだわりたいポイントの一つではないでしょうか。

最近では対面型キッチン(キッチンに立ちながらリビングが見える配置)が主流のようですが、対面型の中にもいりいろな種類があるんです。
どのようなキッチンがあるのかをあらかじめ分かっていると、住宅づくりの際に選択肢の幅が広がります。

今回はキッチンの種類について紹介したいと思います。

 

 

キッチン製品の型

キッチンそのものの型にはいくつか種類があります。
旧住居で使い慣れた型と同じものを新築でも採用するというケースもあれば、間取りに合わせて型を決めるケース、食器や調理器具の収納必要量から型を選ぶケースなど、お客様によって選び方は様々です。
キッチンの種類について紹介します。

 

 

I型キッチン

キッチンの型としては最もベーシックなタイプといえるのがI型キッチンです。
対面キッチンとして使用するケースもあれば、壁付けにして生活空間を大きくとるという使い方もできます。

I型キッチンは汎用性が高く、あらゆる間取りに対応できるというのが特徴です。
そのため、大きなスペースがなくても設置することができます。

コンロ・調理台・シンクとすべての設備が一直線に揃っているため、作業効率が高いというのも嬉しいポイントの一つです。

また、キッチン商品として最も流通している型でもあるので、ほかのキッチンタイプと比べて比較的安価というのもメリットの一つです。

 

 

Ⅱ型キッチン

キッチンの機能のうち「シンク」と「コンロ」を2つの台に分割し、並列してレイアウトしたキッチンを「Ⅱ型キッチン」といいます。
(セパレートキッチンとも呼ばれています)

Ⅱ型キッチンには、シンク(水回り)とコンロ(調理周り)それぞれに作業台が設けられているため、作業スペースが大きく確保できるというメリットがあります。

切った野菜のボウルはシンク台へ、火にかけた具材はコンロ台へ、というように2つのスペースを活用して調理を効率よく進めることができます。

ただしスペースが2つに分かれているため、調理中に何度も振り向かないといけなかったり、運んでいるものから水が滴ってしまうというデメリットもあり、人によっては使いづらいという声もあるようです。

 

 

L型キッチン

L型キッチンは、文字通りアルファベットの「L」の字のように直角に曲がったキッチンの型のことをいいます。
部屋のコーナーなどに設置がしやすく、対面型と独立型のいいところを両立できるキッチンの型とも言えます。

シンク・調理台・コンロまでの移動距離が短く、作業効率がいいというメリットがあります。

作業スペースも比較的大きいというのもメリットの一つですが、L字の角になっている部分がデッドスペースになって使いづらいという点をデメリットに感じる人もいるようです。

 

 

 

キッチンの配置タイプ

製品にはいろいろな形があることがわかりましたが、間取りを決める際には「キッチンの配置」をどうするかということも決めることができます。

 

壁付け配置

壁付け配置のキッチンとは、キッチン台を壁に接するように配置したキッチンのことをいいます。
賃貸住宅などでは多く採用されている配置方法なので、実際に使用したことがあるという人も多いのではないでしょうか。

壁付け配置の一番のメリットは、限られた室内スペースを有効に活用できるという点にあります。
キッチンの作業空間と生活空間との境界がないことで、リビングやダイニングのスペースを多くとることができるという利点があります。

また、壁に向かって料理ができるので、壁付け配置の方が家事作業に集中しやすいという人もいるようです。

 

 

対面配置

一方で対面配置のキッチンとは、キッチン台がリビングなどの生活空間に向かって配置されているキッチンのことをいいます。
新築住宅ではマンション・一戸建てともに人気のキッチンの配置方法となっています。

対面配置のメリットは、キッチンスペースからの開放感が大きいという点にあります。
リビングの空間に向かって作業をしますので、テレビを見ながら料理をしたり、家族とコミュニケーションをとりやすいという点に魅力を感じる人が多いのではないでしょうか。

対面配置キッチンを大きく分けると、キッチン台の左右どちらかが壁についた「ペニンシュラキッチン」と、キッチン自体を壁から離して独立配置した「アイランドキッチン」という2つの種類があります。

 

 

独立型配置(キッチンルーム)

独立型キッチンは、キッチンスペース自体が壁に囲まれた一つの部屋として機能したキッチンを言います。

リビングの空間と完全に切り離されたスペースで調理作業をすることができるので、来客時などでも人目を気にせずに家事に集中できるというメリットがあります。

ただし、独立型キッチンを配置するためにはそれなりの面積が必要になり、内装工事にコストがかかってしまうので、最近の分譲住宅などでは採用される割合はあまり多くはありません。

また、キッチンスペースが分離されていると夏場に暑くなりがちなので、独立型キッチンの採用を検討する人は空調の管理についても併せて検討するようにしましょう。

 

 

キッチンのグレードをカスタマイズ

最新のキッチンにはさまざまな新機能が搭載されていることも多く、購入者の好みに合わせてカスタマイズできるというのも楽しみの一つです。

よく選ばれているオプション機能について紹介します。

①食器洗い洗浄機
外付けの食器洗い洗浄機も市販されていますが、ビルトインタイプを選ぶことで置き場所や見た目の悩みを解決することができます。

②IHクッキングコンロ
最近ではオール電化を採用しているという人も増えており、コンロについてもIHを採用するというケースも多いようです。
ガスコンロの方が火力が強く料理しやすいという人もいるため、ご自身の好みで選ぶようにしましょう。

③セラミック天板
キッチンの天板(作業台)は標準だとアルミ素材になっていることもありますが、セラミックや人工大理石などの素材にグレードアップすることでお掃除がしやすく傷もつきにくくなります。
併せてシンクの中も同じ素材にすることでつなぎ目がなくなり、水垢などの繁殖も防ぐことができます。

④ソフトクローズ収納
引き出しを閉めるときに自動的にレールにブレーキがかかり、大きな音が出ないという収納機能です。
最近の既製品キッチンでは標準で採用されていることが多いようです。

⑤タッチレス・ハンズフリー水栓
蛇口に触れずに吐水・止水の切り替えができるという水栓の機能です。
泡や油のついた手で蛇口を触りたくないというシーンで役に立ちますし、節水にもつながります。

 

made by未来ではオーダーメイドでキッチンがつくれる

マイホームのキッチンを選ぶ際、ほとんどの人がメーカーの既製品の中から選ばれると思います。

既製品はたくさんのお客様から集めた声を製品化しているので、必要最低限の機能がすべて備わっており、比較的安価で提供されているといったメリットがあります。

一方でメーカー品は商品としての形が最初から決まっているので、個別のお客様が抱えたお悩みや要望にピンポイントで答えられないケースが生じる場合があります。

このようなケースにおいては、キッチンをオーダーメイドで製作するという選択肢を提案させていただいています。

made by 未来では、足元のお掃除が楽にできる「宙に浮いたキッチン」などの製作事例があります。

「こんなキッチンも作れるのかな?」というご要望のある方は、お気軽にご相談してみてください。

【土地探しの基本】土地の現地確認でのチェックポイントを紹介

 

これから注文住宅を建築する予定という方の中には、土地探しからスタートするという人も多いのではないでしょうか。
理想のマイホームを手に入れるには、自分に合った土地との出会いもとても重要です。
しかし、どのように土地を探せばいいか分からずに悩んでいる方が多いのも事実です。
なんとなく雰囲気で土地を選んでしまうと、あとから後悔してしまうこともあります。
今回の記事では良い土地を見極めるポイントについて紹介します。ぜひ参考にしてください。

 

 

現地では何を確認するべき?

ネット情報や不動産会社からの紹介で土地を見に行くという機会があると思いますが、現地ではどのような点を確認するべきでしょうか。
順番に見ていきましょう。

 

日当たり

下見に来たときは特に気にならなかったけど、実際にそこで暮らしてみると日当たりの悪さに困ってしまったという話は珍しくありません。
現地確認の際は、日当たりを悪くするような要因(大きな建物など)が周辺にないかをチェックするようにしましょう。
朝日は東方向から、また昼間は東方面から太陽の光が差し込んできますので、その時間帯に現地でどのように日影ができているのかをチェックすると良いでしょう。

現在は日当たり良好でも、将来的に大きな建物が建つということも考えられます。
高層建物が建つような大きな敷地が隣接していないか、また、どの用途地域に指定しているかなどもチェックしておきたいところです。

 

車の出入りのしやすさ・交通量など

土地に面している道路の交通量については意外とチェックしていない人も多いですが、生活してみると車の出入りがしづらくて不便を感じるということがあります。
特に大通りに面している場合だと、車の走る音がうるさくて日中窓があけられないというお困りごともよく耳にします。
交通量が多い道路に面している場合は、建物の配置プランで出入りのしづらさや騒音といった課題を回避することが可能かということも確認しておきたいところです。
ご家族に子供や年配の方など徒歩で出入りする方がいる場合は、歩道が設けられているかどうかも気を付けたいポイントです。

 

隣家との目線

カーテンを開けたら近隣の住宅と目線が合ってしまい、気まずい思いをするという話も珍しくありません。
現地を下見する際は、近隣建物の開口(窓・勝手口等)、お庭の接近具合も確認しておきたいポイントのひとつです。
多少建物の距離が近くても、設計プランの段階で目線を外して窓枠を設けたり、建物配置の距離をとったりと対策することは可能ですので、気になる土地があればご相談ください。

 

隣地との高低差

周りの土地よりも低い土地に建物を建てる場合、雨が降ったときに水が敷地内に流れ込んでくるということを考慮しなければなりません。
基本的には、隣地から流れてくる水をせき止めることは難しいとされています。
道路に水が流れるように排水対策をすることができる場合もありますが、誰が費用を負担するかなどトラブルになるケースも珍しくありません。
高低差がある場合は、どのように雨水が流れるかを想定しておくようにしましょう。

 

道路との高低差

雨水の排水を考える上では、道路との高低差も非常に重要なポイントです。
敷地が道路よりも低いと道路から水が流れてくることになり、自分の土地を通って他の土地に水が流れていってしまうというトラブルに繋がります。
道路よりも敷地が低い場所にある場合、擁壁などで敷地の高さを上げる造成工事が必要になることもありますので注意が必要です。

 

インフラの設置状況

電気や上下水道などの設置状況も大切なポイントの一つです。
土地までインフラが届いていない場合は、新たに引き込みが必要になり、建築費以外のコストがかかってしまうことがあります。
特に下水道については引き込み自体が難しく、浄化槽やポンプアップなど大掛かりな工事が必要になることもあります。
電気・上下水の設置状況については注意深く確認するようにしましょう。

 

敷地内の残存物

更地の取引をする際、「現状有姿」で売買を行うというケースが多いと思います。
現状有姿だとそのままの状態で買主に引き渡されるため、敷地内にあるものの撤去で費用がかかってしまうことがあります。
よくあるのが、既存建物の杭・基礎が地中に残っているケースや、昔使っていた井戸、鉄筋入りの土間コンクリート、アスファルトなどです。
マイホームをつくるときに思っていたよりも撤去費用が高くついたということになりがちです。

 

うがんじゅ(拝所)

沖縄ならではの風習として、敷地の中や隣地にうがんじゅ(拝所)というものが設置されていることがあります。
うがんじゅは繁栄や加護を祈願するために祀られている神聖な場所として古くから残されてきたもので、その土地には建物を建築しない方がいいと言われることもあります。
草陰に隠れて残されている場合もあるので、付近をよく見てみるようにしましょう。
最近ではうがんじゅがあっても気にならないという人も多いですが、古くからの習わしや霊的なものが気になるという人もいるので、知っておきたいポイントの一つです。

 

 

土地の状況を理解して判断することが大切

土地を見極めるチェックポイントを紹介しましたが、気になる要素は人によってさまざまです。
本記事で紹介したポイント以外でも「これだけは外せない」という条件を持っている人もいると思います。
様々な見極めポイントがありますが、全ての条件を満たす土地を探すというのは至難の業です。
大切なのは、「デメリットも含めた土地の状況を理解して判断する」ということです。
自分の中で土地を探す上での優先順位を決めておけば、デメリットを超えたメリットのある土地に出会える可能性がぐっと高まります。
土地の現地を見に行った際は、自分に合った土地かどうか見極める第一歩として「メリット・デメリット」を把握してみるように心がけてみましょう。

一戸建て住宅の「防犯対策」について考える

これから一戸建てを購入される人にとって、「防犯対策」は気になるポイントのひとつではないでしょうか。
空き巣にとってはマンションなどの集合住宅よりも一戸建ての方が侵入しやすいため、積極的に対策をとるように心がけなければなりません。
今回は一戸建て住宅の「防犯」の考え方についてご紹介しますので、ぜひマイホームづくりの参考にしてください。

 

【防犯性比較】集合住宅と一戸建て

集合住宅の防犯性

物件によって防犯性の高さには違いがありますが、マンションのような集合住宅は防犯性が高いと言われています。
最近の分譲マンションに関してはほぼ全ての物件でオートロックエントランスを採用していたり、敷地内の至るところに防犯カメラが設置されていたりと、入居者にとって安心の対策が随所に施されています。
しかし、分譲マンション内での空き巣事件は全く起こっていないわけではありません。
オートロックだからといって住戸のカギをかけずに外出したり、「まさかこんなところに登ってくることはないだろう」と窓を開けっぱなしにしたりしたことが原因で侵入されたということが実例としてあります。
泥棒は入居者のわずかな油断を常に狙っているのです。
「防犯性の高いマンションだから安心」という気のゆるみを招きやすいというのが集合住宅の防犯上のデメリットなのかもしれません。

一戸建ての防犯性

一方で一戸建ては集合住宅に比べて侵入がしやすく、防犯面で不安は多いと言わざるを得ません。
地上から侵入できる位置に窓・勝手口などの開口が多く、集合住宅よりも人目につきにくく、セキュリティシステムなども入っていないことで比較的標的にされやすい点があります。
ただし、一戸建てのメリットは「建物に対して自分の好きな設計や設備を好きなだけ導入できる」という点にあります。
防犯対策に関しても例外ではありません。
集合住宅においては入居者が勝手に共用部分の設備を変更することはできないので、簡単に防犯対策を強化することはできません。
のちに説明する防犯対策を施すことで最大まで防犯力を高めることができるというのが一戸建ての強みだと言えます。

 

 

泥棒はどこから入ってくるの?

物理的に人間が通ることができうる「突破口」があれば、空き巣はどこからでも侵入してきます。
「まさかこんなところから!」と思うような侵入方法で犯行に及んでいることが多いので、あらゆる方向から防犯の対策を立てることが重要です。
空き巣が侵入してくる箇所としては主にこんなところがあります。
・玄関
・勝手口
・ベランダ
・窓
特に油断してしまいがちなのが2階の窓やベランダなどです。
ガレージの屋根や水道管など足を掛けてよじ登れる構造になっていれば、空き巣はいとも簡単に上の階まで侵入してくることがあります。
これから注文住宅のプランを立てる人は、図面を見ながら「泥棒が入ってこれる穴はないか?」ということを考えてみるようしましょう。

 

 

マイホームでできる防犯対策

空き巣に入られないようにするためにはどのような対策をするべきなのでしょうか。
さまざまな方向から防犯対策について考えてみましょう。

 

①防犯性の高い窓ガラス・サッシを採用する

ガラスを割って部屋に侵入されるケースは珍しくありません。
ガラスとガラスの間にフィルムを挟むことで簡単に割れないように加工した「防犯用特殊ガラス」を採用するだけで、侵入されるリスクが各段に軽減されます。
最近では、通常のガラスの上から特殊フィルムを張ることで割れなくする商品もあります。

②高窓には面格子を設置する

人が出入りをしない高窓も、泥棒にとっては格好の侵入口となります。
このような窓には外側から面格子を設置するというのが有効な防犯対策になります。
面格子については、外からの見た目が悪くなるので出来ればつけたくないという人も多いですが、made by 未来では外から見てもお洒落な格子を制作しています。
防犯は気になるけど見た目もこだわりたいという方はぜひ、こちらのページをご覧ください。

③人感センサー付きのライトの設置

誰かが敷地に入ってきたらセンサーで自動的に点灯するライトをつけるのもオススメです。
夜間の薄暗い時間帯は人目につきづらいため犯行に及びやすくさせてしまいますが、ライトで明るくすることで人の気配を感じさせるだけでなく、敷地の外からも目立ちますので、空き巣が侵入する心理的ハードルが一段と高くなります。

④玄関ドアのカギの性能を高める

建物内に人がいない時間を見計らって、玄関から堂々と侵入してくる空き巣もいます。
手口としては、「何らかの方法でカギ(合カギ)を入手した」「ピッキングでカギを開けた」という手段が考えられます。
このような侵入を防ぐためには、玄関ドアのカギの性能を高める方法が有効です。
具体的には①カギ穴が2つ付いているタイプ、②ディンプルキータイプ(合カギが作成しづらく、ピッキングもしづらい)の性能を満たすことをお勧めします。
また、家の内側からカギを開け閉めするつまみ(サムターン)も、取り外しできるものやカバーをかけられるタイプのものを採用することでより安心感が増します。

⑤足場となるものから建物の開口を遠ざける

空き巣の侵入経路として、2階の窓やベランダから入られるケースも珍しくありません。
窓やベランダ付近に足場となるもの(木、電柱、擁壁、ガレージなど)があると、簡単によじ登られてしまうのです。
これから住宅を建築されるという方は、建物配置やサッシの取り付け位置を決める際に足場となるものからできるだけ遠ざけるように意識しましょう。

⑥勝手口付近には砂利を敷く

建物の周囲、特に勝手口の付近に砂利を敷いておくことも防犯対策として有効です。
じゃりじゃりと音が鳴る砂利敷きの地面では足音を鳴らさずに歩くことが難しく、空き巣にとっては避けたい経路となりますし、家の中にいる人が誰かが入ってきたことに気付きやすくなるというメリットもあります。

⑦死角のない建物の形にする

一戸建ての防犯性を高めるためには、「いかに死角を少なくするか」ということが最も重要なポイントになります。
そのため建物の形としては凹凸のあるプランは避け、なるべく四角形に近い建物にするというのが理想的です。
間取りの配置や機能面からどうしても凹凸のあるプランになってしまうという場合は、死角となるスペースを見極めて、その箇所に対して①~⑥の対策を重点的にとるように心がけましょう。

⑧セキュリティシステムの導入

最近では一戸建て向けのホームセキュリティのサービスも普及してきました。
警備会社とセキュリティ契約を結んでおくことで、外出中に建物の異常を感知した際に警備員が住宅を巡回してくれます。防犯カメラの設置と併せることで、より強い防犯性を発揮します。
セキュリティ契約等については考えていないという人も、ダミーカメラを目立つところに設置しておくだけでも一定の効果はあります。

 

 

防犯性を高めて安心の暮らしを

自分の好きなように設備や仕様を選定できるというのが一戸建ての強みです。
これから住宅を取得されるという人は、プランニングの段階から防犯対策を意識すれば集合住宅よりも強固な防犯性を兼ね備えた住宅をつくることができます。
防犯対策は、空き巣に「この家には入りたくない…」と心理的に思わせることが重要です。
コンサル未来ではこれまでの設計・施工実績をもとに、高い防犯対策の住宅プランを提案することができますので、不安な方はご相談ください。

災対策の必需品「ハザードマップ」ってどんなマップ?

いつどこで発生するか分からない大規模災害。
万が一のときに被害を最小限に抑えるためには日頃から防災意識をもって対策しておかなければなりません。
災害が発生するリスクの内容は地域によって異なります。
防災対策の第一歩として、まずは自分が住んでいる地域の特性や災害リスクを理解し、適切な避難方法を覚えておくことが重要です。
今回は防災対策の必需品「ハザードマップ」について紹介します。

 

 

「ハザードマップ」ってどんなマップ?

「ハザードマップ」とは、各地域の自然災害リスクや避難方法などを表した地図のことをいいます。
ハザードマップにもいくつか種類があり、たとえば洪水ハザードマップ、津波ハザードマップをはじめ、地域によっては土砂災害や火山などのハザードマップも存在します。
それぞれのハザードマップには、災害発生時の被害予測(範囲・程度)が表示されているほか、避難経路・避難場所などが分かりやすく掲示されています。
自然災害が発生したときに被害を最小限に抑えるためにも、自分が住んでいる地域のハザードマップに書かれている情報をあらかじめ覚えておくようにしておきたいところです。

 

 

ハザードマップと不動産取引

これから土地を購入する人にとっては、検討しているエリアの災害リスクは気になるポイントの一つだと思います。
取引時の注意点について解説します。

 

ハザードマップ情報は不動産取引の重要事項

土地を購入するときに不動産業者から説明を受ける「重要事項説明(35条)」では、ハザードマップの情報も取引対象物件の重要事項として買主に説明をしなければならない事項として定められています。
ハザードマップそのものは全ての地域に存在しているわけではないので、重要事項説明においては、「ハザードマップの有無」が説明されます。
これから土地の購入をひかえている方は、取引時にしっかりと説明を聞くようにしましょう。

 

不動産業者は全てのハザードマップについて説明義務を負っているわけではない

前の項目で「不動産業者はハザードマップの有無を買主に説明しなければならない」とお話しましたが、実は不動産業者はすべてのハザードマップについて説明義務を定めているわけではありません。
宅地建物取引業法では、水防法という法律にもとづいて作成された「洪水」「雨水出水」「高潮」の3つのハザードマップについて特に説明義務があるとしています。
対象エリアにおいて上記の3つのハザードマップが存在していないのであれば、不動産業者は「ハザードマップはありませんでした」と説明すれば業法上の義務を一応は果たしたことになります。
ところがハザードマップの種類はこの3つ以外にも多岐にわたって存在します。
そのため、仮に重要事項説明の中で「ハザードマップ 無し」と説明を受けたとしても、それ以外のハザードマップが発行されている可能性があり、重要事項説明だけではすべての災害リスクを把握することができないのです。
不動産を購入するときに防災について特に気になるエリアであれば、担当する不動産業者に「水防法以外のハザードマップはありますか?」と尋ねてみましょう。

 

ハザードマップ情報を自分で調べる方法

とはいえ、不動産業者も把握していない自然災害のリスクがあるかもしれません。
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、検討している地域の災害予測情報や近隣の避難場所などが地図上で調べることができます。

 

 

ハザードマップで想定される災害とは

ハザードマップにもいろいろな種類のものがありますので、各項目の災害の意味について紹介します。

【洪水】
大雨・集中豪雨などによって河川氾濫や堤防決壊が起こる浸水被害。
過去の氾濫履歴などのデータから災害発生時の雨量が想定される。

【雨水出水(内水)】
大雨・集中豪雨などの原因によって下水・公共排水が規定容量を超えることで発生する浸水被害。

【高潮】
台風・低気圧などによって海面の高さが通常よりも高くなり発生する浸水被害。

 

 

あわせて覚えておきたい「警戒区域」

ハザードマップとあわせて覚えておきたいものに「警戒区域」などがあります。
特に災害の危険度が高いエリアについて区域が設定されていることがあり、こちらも取引時の重要事項説明の項目に含まれています。
土地を購入されるときは下記に該当しているかどうか注意して確認するようにしましょう。

■津波災害警戒区域
最大級の津波が発生したときにときに住民の生命・身体に危険が生じる恐れがあるとされ、被害を防止するために特に警戒避難体制が整備されるべき区域。

■土砂災害警戒区域
急傾斜地などで地面の崩壊が発生したときに住民の生命・身体に危険が生じる恐れがあるとされ、被害を防止するために特に警戒避難体制が整備されるべき区域。

■造成宅地防災区域
地震などによる地盤の滑動被害が発生するリスクが高い区域。宅地造成防災区域内で建物を建築する場合は、擁壁の設置義務や、行政からの指導・命令に従う義務が生じることがある。

 

 

備えておきたい防災グッズ

ハザードマップで災害リスク・避難方法などを把握しておくことと同時に、もしものときのために「防災グッズ」を備えておくことも重要です。
防災グッズは、非常時にすぐに持ち出すことができる「持ち出しバッグ」と、在宅避難を想定した「自宅備蓄品」に分けて常備しておくようにしましょう。

 

非常用持ち出しバッグの用意

非常時の持ち出し袋に入れる防災グッズとして最低限、ハザードマップのほか下記のものを入れておくようにしましょう。

□飲料水(3日分)
□非常食(3日分)
□LEDライト
□携帯電話モバイルバッテリー
□マスク、服用中の薬など
□消毒用アルコール
□携帯用トイレ
□保険証の写し
□現金
□万能ナイフ

 

自宅に備蓄しておきたいもの

自然災害が発生した際は、自宅から出られなくなってしまうこともあります。
数日間、在宅避難を余儀なくされる状況になっても最低限の生活ができる備蓄品を備えておくようにしましょう。

□飲料水(3~7日分)
□非常食(7日分)
□カセットコンロ(ガスボンベ)
□LEDライト
□携帯電話モバイルバッテリー(発電式)
□乾電池

 

 

自然災害対策は日頃の意識が大切

昨今の異常気象などの理由からか、自然災害による被害が目立つようになってきたことで災害対策への意識が高まっています。
沖縄でも毎年発生する台風によって浸水などの被害が出やすい地域があるので、特に気を付けておきたいところです。
ハザードマップは該当のエリアにどのような災害リスクがあるかを知ることができる便利なツールです。
災害が発生したときでも落ち着いて適切な行動がとれるように備えておくようにしましょう。

マイホーム購入後にかかる費用とは?

マイホームを購入するとき、仲介手数料や登記費用などといった諸経費についてはほとんどの人がしっかりと計算をした上で予算の計画を立てていると思います。
しかし、購入後にかかるコストについては意外と見落としている人が多いのではないでしょうか。
買ったあとに「マイホームってこんなにお金がかかるの!?」と驚かないよう、購入後にかかるコストについてもしっかり把握し、支出のプランを立てておきたいものです。
今回はマイホーム購入後にかかる費用について紹介します。

 

 

【おさらい】購入時にかかる諸経費は?

以前、住宅コラム(住宅を購入するときにかかる諸経費とは?いくらかかる?にお答えします)にてマイホーム購入時にかかる諸経費について紹介しましたが、内容をおさらいしてみます。

マイホーム購入時には、本体価格以外に以下の経費が必要になります。

【マイホーム購入時にかかる費用】
①仲介手数料
不動産会社に支払う報酬。

②収入印紙税
売買契約書やローン契約書を交わすときに課せられる税金

③住宅ローン諸経費
銀行へ支払う事務手数料・保証料

④火災保険料
物件が火災等の被害に遭ったときのための保険

⑤登記費用
所有権移転・担保設定の登記手続きにかかる費用

⑥不動産取得税
新たに不動産を取得した人に課せられる税金

マイホーム購入時にかかる主な諸経費としてこのようなものがありました。
その金額は物件価格の大きさや取引の状況によって異なりますが、①~⑥を全て足すとおおむね売買価格の3~5%の価格となることが多いです。
4,000万円のマイホームを購入する場合は、120~200万円ほどの予算を売買価格とは別で考えておかなければなりません。
(実際の諸経費価格はケースバイケースで大きく異なります。マイホーム購入の諸経費を具体的に知りたい人はコンサル未来までお問合せください。)

 

 

マイホーム購入後にかかる費用とは?

マイホーム購入時の諸経費についてはイメージできている人が多いと思いますが、購入したあとにかかるコストについては意外と見落としがちです。
一般的に、マイホームを所有しているとかかる費用を大きく分けると以下のものがあります。

【マイホーム購入後にかかる費用】
①固定資産税
②火災保険(その他付帯保険)
③維持管理費用

それぞれ何にいくらくらいかかるのか、詳しくみてみましょう。

 

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している人が継続的に納税しなければならない税金です。
所有者は4月1日~3月31日の1年分の固定資産税を毎年所定の期日内に納めなければなりません。

固定資産税はいくらかかる?

固定資産税の税率は一律1.4%と定められています。
たとえば所有している不動産の評価額が1,500万円だった場合、1,500万円×1.4%の21万円が毎年の固定資産税額ということになります。
ここでいう「不動産評価額」とは、実際に購入した売買金額ではありません。
固定資産税を算出するために市町村が査定した物件の価値のことを固定資産税評価額と呼んでいます。
一般的に固定資産税評価額は売買価格よりも大幅に低い価格(概ね購入価格の5~6割くらい)になるので、税額を試算するときに混乱しないように気を付けましょう。
具体的な固定資産税評価額は、市町村役場が交付する評価証明書(または公課証明書)から調べることができます。

固定資産税は4期に分けて支払うことができる

固定資産税は、毎年4月以降に送付される「納税通知書」の用紙で支払うことができます。
所有者の手元に届く納税通知書は1年分の税額を1期~4期に分割した4枚綴りになっており、3ヶ月ごとに分けて支払うことも、全額をまとめて支払うこともできます。

 

火災保険(その他付帯保険)

マイホームを所有していると、火災保険加入のコストも発生します。
「火災保険料は住宅購入時に支払うのでは?」と思った人もいるのではないでしょうか。
たしかに一昔前までは火災保険は長期一括払いができたため、たとえば35年分の保険料を住宅ローン諸経費に組み込んで購入するということが一般的でした。
しかし現在の火災保険は最長で5年までの契約となっており、6年目以降は保険契約の更新が必要になります。
住宅ローンを利用している場合は、5年の契約が切れるタイミングで金融機関から保険契約更新の依頼が届き、その都度保険料の払い込みが必要になります。
また、火災保険に付帯して地震保険や津波保険に加入している場合は、併せて契約更新の手続きと保険料払い込みが必要になります。

 

維持管理費用

マイホームを購入したあとも、建物を綺麗に保つためにメンテナンスは必要不可欠です。
建物の部位や建材によってメンテナンスの頻度や費用が異なるので、いつどのタイミングでいくらくらい費用がかかるのかということを予め把握しておくようにしましょう。
主に維持管理が必要となる項目について紹介します。

外壁・屋根の塗装

建物の寿命を長くするためには外壁の塗装(ペンキ塗り替え)が重要です。
一般的には15~20年前後の頻度での塗り替えが望ましいと言われており、一戸建て住宅だとおおむね150~200万円ほどの費用がかかります。
雨水の侵入を防ぐ屋根の塗装(防水塗装)については外壁よりも頻度が多く、10年ごとの塗り替えが望ましいとされます。
こちらは1回あたり100万円前後の費用がかかります。
塩害の多い沖縄で建物を長く使用するためには、建物を守るための塗装メンテナンスは重要です。
特に海風にさらされやすい地域などについては、定期メンテナンス以外でも状況に応じた維持管理が必要になることがあります。

住宅設備の取り換え

キッチン・トイレ・お風呂などの住宅設備についても、長く安全に使うために定期的に交換することが理想的です。
概ね20~30年に1回の頻度で設備ごと交換するケースが多く、全て取り換えると200~300万円ほどの費用が発生します。

給湯器の交換

水回り設備のほか、給湯器にも交換時期があります。
製品の状態にもよりますが大体10年前後での交換が必要となり、20万円前後の費用がかかります。

内装(壁紙・フローリング)

壁紙やフローリングといった内装材についても、交換が必要となる時期がきます。
内装については居住者の使い方次第で交換時期が大きく左右されることが多く、たとえば室内で日常的に喫煙をしている場合だと5~10年で貼り換えを要するケースもあれば、こまめにお掃除をしているおかげで20年以上経っても綺麗な状態のままというケースもあります。

防蟻処理

一戸建ての場合、シロアリの対策も重要です。
一般的には新築時に土壌の防蟻処理が施されていますが、有効とされている期間は5~10年とされています。
そのため、定期的にシロアリ対策を実施することが望ましいです。
1回の薬剤散布で10~20万円ほどの費用がかかります。

 

 

突然の費用発生に慌てないために

建物を長く使うためには定期的な維持管理が必要となりますが、時に想定外のタイミングで費用が発生することもあると思います。
そのようなときに慌てないよう、建物維持のための費用の積み立てが大切です。
夢のマイホームと長く付き合うためにも、長期にわたっての費用をシミュレーションしておくようにしましょう。

長期優良住宅の認定基準について詳しく解説します。

以前発信した住宅コラム「最近よく聞く長期優良住宅ってどんな住宅?」にて長期優良住宅の制度内容について紹介しました。
長期優良住宅制度は、“長期にわたって良好に使うことができる住宅”を国内で積極的に普及させるためにできたものです。
長期優良住宅を取得した人はさまざまなメリットが受けられるようになっていますが、認定されるためにどんな基準を満たさなければならないのか分からないという人は多いかもしれません。
そこで今回は長期優良住宅の認定基準について紹介したいと思います。

 

 

まずは長期優良住宅のメリットについておさらい

長期優良住宅を購入した人にはどんなメリットがあるのでしょうか。
まずは概要についておさらいしてみましょう。

長期優良住宅を購入するメリット

☑住宅ローン控除(ローン減税)の上限額が拡充される
☑登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税制優遇が受けられる
☑フラット35の金利優遇が受けられる
☑地方銀行などの金融機関でも金利優遇が受けられることがある
☑より長く使うために建築された建物であるため、資産価値が落ちにくい

「長期優良住宅」として認定された住宅を購入することで、金利や税金などで大きなメリットがあるということがわかります。
では、どのような住宅が長期優良住宅として認定されるのでしょうか。
具体的な認定基準を確認してみましょう。

 

 

①劣化対策がされていること

既存の建物が取り壊される原因の一つとして建物自体の劣化(老朽化)があげられます。せっかくつくった建物が短い期間で繰り返し取り壊されると環境にとって良くありません。
長期優良住宅では劣化対策が講じられているかという点が審査されます。
具体的には下記の基準が求められます。

☑劣化対策等級3に相当していること(3世代まで大規模な改修工事をせずに使える対策が講じられている)
☑床下や屋根裏に点検口を設置していること
☑床下空間の高さが一定以上(330mm)であること

 

②耐震性が高いこと

地震が多い日本において建物を長く使用するためには、やはり災害対策も必要不可欠です。
認定基準では災害に強い建物であるかどうかという点も厳しくチェックされます。
長期優良住宅として認定されるためには、数十年~数百年に一度クラスのきわめて稀な地震が起こっても最小限の損傷で抑えられるように下記いずれかの措置を講じなければなりません。

☑耐震等級3であること
☑免震建築物であること
☑大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とすること

 

 

③可変性

数十年という長い期間を過ごしているとそこに住む人のライフスタイルや家族構成が変化していくということもありますが、変化があったタイミングで建物を手放すという人は少なくありません。
たとえば子供が大きくなり独立し、夫婦だけのセカンドライフをスタートしようとしたときに、「今まで住んできた住宅が二人で暮らすためには大きすぎて不便だ」ということで建物を売却したり建替えたりするケースは珍しくないのです。
しかしその住宅が容易にリフォームして活用できる構造になっていれば、少しの改修だけでそのまま継続して住み続けることができます。
長期優良住宅制度では、居住者のライフスタイルが変わっても長く使い続けやすいように可変性(リフォームのしやすさ)の要件が求められることがあります。
(※現在、一般的な一戸建て住宅への適用はなし)

 

 

④維持管理・更新が容易であること

建物を長く使うためには定期的なメンテナンス(維持管理)が欠かせません。
しかしメンテナンスの知識がない人だと適切な維持管理ができず、結果として建物の劣化を早めてしまうということが懸念されます。
長期優良住宅では建物の維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていることが求められます。

☑躯体に影響を与えることなく配管の維持管理ができること
☑更新時の工事が軽減される措置が講じられていること

 

 

⑤バリアフリー対策が講じられていること

長期優良住宅であるためには、住宅を購入した人が高齢者になっても安心して生活できる設計がなされていることが必要です。
具体的には廊下などの通路部分に車椅子が通過するために必要なスペースを確保することや、手すり・スロープなどの設置が必要になることがあります。
(※現在、一般的な一戸建て住宅への適用はなし)

 

 

⑥省エネルギー対策が講じられていること

長期優良住宅は、建物を長く使うことで環境問題の改善を図るという趣旨があります。
住宅で使用される電力などのエネルギーについても対策を講じなければなりません。
省エネ対策としては「断熱性能(外壁)」「一次エネルギー消費量」という2つの項目で良好な等級を確保する必要があります。

☑断熱等性能等級5以上
→エアコンの使用量を抑えるために特に断熱に優れた外壁にすること

☑一時エネルギー消費量等級6
→エネルギーを消費する量を削減した設備等が設けられていること

 

 

⑦住戸面積が一定以上であること

住宅の面積が小さいと、築数十年経過したときに「もっと大きな家に住みたいから」という理由で建物を建て替えるということもよくあるケースです。
建物を長期で使用するためには、良好な居住水準が確保できる一定以上の規模(面積)であることが必要だと考えられます。
長期優良住宅の認定基準においても住宅の最低面積が定められています。

☑一戸建ての住戸面積:75㎡以上

 

 

⑧居住環境への配慮

長期的に優良な住宅としての価値を守るためには近隣環境への配慮も重要なポイントです。
長期優良住宅として認定されるために、良好な景観形成や地域居住環境の維持・向上に配意慮されたものであることが求められます。
具体的には地区計画や景観条例などのルールに適した建物であるかどうかがチェックされますが、特定の行政庁によって審査されるため、その他の指摘がある場合も考えられます。

 

 

⑨維持保全計画があること

長期的に住宅を使用するためには計画的な維持管理行為も必要です。
認定されるためには「維持保全計画」が策定されていなければなりません。
特に建物の寿命を左右する項目として

(1)構造耐力上主要な部分(柱・梁・基礎など)
(2)水の侵入を防止する部分(屋根や窓枠など)
(3)給排水設備

に対しての保全計画は重要なポイントです。
これらの項目について概ね10年毎に点検を実施するという内容の保全計画を立てておく必要があります。

 

 

長期優良住宅の認定基準は厳しい

長期優良住宅の認定基準について紹介しましたが、審査項目が多くて厳しいという印象を持った人は多いのではないでしょうか。
環境保全のために「一つの建物を長く大切に使う」という考え方が社会の主流となりつつあります。
長期優良住宅を取得することで税制優遇や住宅ローンの金利優遇などのメリットが受けられますし、将来建物を売却するということになったときも資産価値が落ちにくいという利点もあります。
マイホーム購入を考えている方は長期優良住宅の取得を選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

コンサル未来では長期優良住宅の設計もご提案できますので、気になる方はぜひお問合せください。

住宅ローン利用者必須!「団体信用生命保険」ってどんな保険?

マイホームを購入する人のほとんどが住宅ローンを利用していますが、融資を受ける際に銀行から「団体信用生命保険」への加入が条件とされます。
体信用生命保険は、債務者(ローンを借りる人)に万が一のときがあったときに残りの借金が保険金から支払われるというものです。
団体信用生命保険の契約内容は購入者がカスタマイズできるようになっていることが多いので、どんな保険なのかを事前に理解しておく必要があります。
また、団体信用生命保険に加入できない場合の対策も把握しておきたいところ。
今回は団体信用生命保険について詳しく解説しますのでご参考にしてください。

 

団体信用生命保険とは?

「団体信用生命保険」は、住宅ローンの借入と紐づけて契約する生命保険商品の一種です。
団体信用生命保険に加入していれば、万が一、債務者(住宅ローンを借りる人)の死亡や高度障害などによってローンの返済ができなくなった場合にローンの残債務が保険金から一括で弁済されます。
住宅ローンを融資する銀行にとっては、債務者が亡くなったり、病気で収入がなくなったりしたときに返済が不能になってしまうことは大きなリスクです。
そのためほとんどの銀行で住宅ローンを融資する条件として団体信用生命保険に加入することが義務付けられています。

団体信用生命保険の保険料

通常の生命保険は月払いや年払い、一括払いなどの支払い方法を選択して現金で払い込むというのが一般的です。
一方で団体信用生命保険は現金払い込みがなく、住宅ローンの金利に上乗せして支払われるのが一般的です。
たとえば銀行に返済する住宅ローンの金利が1.0%、保険料が0.1%上乗せというケースだと、借入額に対して1.1%という金利で返済計画を立てていくことになります。
金利上乗せとなると毎月いくら保険料を払っているのか分かりにくいですが、返済額に換算して毎月負担を把握するというのがポイントです。
たとえば4,000万円・40年の借入だと、0.1%の上乗せによって当初約2,000円が保険料に充てられているというイメージです。(残債務が少なくなっていくにつれて保険料相当額も小さくなっていきます。)

保険金がおりたあとの物件はどうなる?

債務者が死亡したり高度障害を患ったりした場合、団体信用生命保険からおりた保険金は直接ローンの弁済に充てられます。
その時点で住宅ローンの返済は完了したことになり、物件の所有権が金融機関や保険会社に代物弁済されることはありません。
債務者が高度障害を患った場合はそのまま債務者に所有権が残ることとなり、亡くなった場合は相続人に物件が承継されます。

団体信用生命保険に加入するためには

団体信用生命保険に加入する際は、通常の生命保険に加入するときと同じように、自身の健康状況を告知しなければなりません。
現在の健康状況や過去の病歴や手術歴によっては団体信用生命保険に加入できないことがあります。
加入できない場合、金融機関によっては住宅ローンそのものが借り入れできません。
団体信用生命保険に加入できない人が住宅ローンを組む方法についてはのちほど紹介します。

 

団体信用生命保険はどんなときに適用される?

これから団体信用生命保険に加入する方は、どんな条件下で保険金が適用されるのかを把握しておく必要があります。
一般的な保険の基本契約と特約の内容についてご紹介します。

ベーシックな契約でカバーできるもの

ベーシックな団体信用生命保険では、債務者が死亡したとき、または病気や事故などで高度障害(身体の機能が重度に低下すること)になったことで就労が不能な状態になったときに保険金が支払われます。
保険金が支払われる高度障害の基準は保険契約の約款などで定められています。

ベーシックよりも手厚い「三大疾病特約」

基本的な保険契約では死亡または高度障害のときのみ保険金が適用されますが、特約を付帯することで適用条件を広げることができます。
三大疾病特約は、日本人の疾病としてもっとも多い「がん」「急性心筋梗塞」「脳卒中」の発病によって保険金が支払われます。
特約を付帯することで保険金がおりる適用条件が大きくなった分、金利へ上乗せ(保険料)が高くなります。

更に適用条件を拡大した「八大疾病特約」

三代疾病特約よりも更に手厚い「八大疾病特約」に加入すれば、がん・心筋梗塞・脳卒中のほか、「高血圧疾患」「糖尿病」「肝硬変」「腎不全」「膵炎」などの重度疾患を発病したときにも保険金が適用されるというものです。
このような病気は統計的に見ても日本人がかかりやすいものであり、もしものときに住宅ローン返済が不能になってしまうリスクを軽減することができますが、金利の上乗せによって毎月の返済額が高くなってしまうということも考慮しながら保険内容を決めていく必要があります。

 

保険の内容は手厚いほどいい?

団体信用生命保険で適用される範囲は加入する人が特約を選ぶことで選択することができるという点について説明しました。
万が一のことがあったときのことを考えると適用範囲は広い方が安心ですが、現在加入している生命保険商品がある場合、全体的な保険契約の見直しが必要になることもあります。
すでに契約済みの生命保険で手厚い特約がついているのに団体信用生命保険でも同じような特約を付帯してしまい、自身の収入に対して過剰に保険をかけているというケースもあります。
住宅ローンを組むにあたってリスクヘッジはとても重要なポイントですが、全体的な固定費を加味した上で適切に契約内容を選択するようにしましょう。

 

団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいいの?

先ほどご説明したように、団体信用生命保険加入時には自身の健康状態や病歴・手術歴などを申告する必要があり、内容によっては保険加入を断られるケースがあります。
地方銀行などでは団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンの融資ができないケースがほとんどで、マイホーム購入を諦めてしまう人も珍しくありません。
団体信用生命保険に加入できない場合の住宅ローンの組み方について考えてみましょう。

①「ワイド団信」は通常のものよりも加入しやすい

団体信用生命保険の商品には「ワイド団信」とよばれるものがあり、一般的な生命保険に比べて加入できるハードルが低いという特徴があります。
病歴・手術歴があるため団体信用生命保険に加入できない人でもワイド団信なら引き受けできる可能性が高くなるので、一度断られた人でも再審査に出してみる価値はあるでしょう。
ただしワイド団信の取り扱い可否は金融機関によって異なるため、希望する銀行の住宅ローンが使えない場合があります。
また、通常の団体信用生命保険に比べて上乗せ金利が高くなるというデメリットもあります。

②フラット35は団体信用生命保険の加入義務がない

住宅金融支援機構が融資する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」は、団体信用生命保険の加入が任意とされています。
保険加入がなくても住宅ローンを借入れることができるため、健康状態によってマイホーム購入を諦めていた人も十分審査に通る可能性があります。
デメリットとして、「固定金利型ローンしか選べなくなる」という点があります。
フラット35は全期間固定金利が最大の特徴であり、変動金利を選択することができません。
固定金利は変動金利に比べて金利が高いため、想定していたよりも毎月返済が高くなるということが考えられます。
ただ、将来金利相場が高騰しても支払いが変わらないので、返済計画が立てやすくなるというメリットはあります。
一長一短を理解して住宅ローンを選ぶようにしましょう。

[注意]団信加入は任意だがリスクの把握は必要

フラット35については団体信用生命保険の加入は任意ですが、万が一債務者の死亡等が発生した場合は家族に借金を残してしまうというリスクがあることを念頭に置く必要があります。
そのような場合に備えて、返済資金の貯蓄や、他の生命保険などでカバーできるようリスクヘッジをとっておくことが大切です。

 

内容を理解して契約することが重要

団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを利用する人にとって避けられない課題の一つでもあります。
マイホーム購入後は数十年かけてローンを返済していくことになりますので、その間で予期せぬことが起こっても大事にならないようリスクヘッジをとっておくことが大切です。
団体信用生命保険の内容を正しく理解して、自分にあったものを選ぶようにしましょう。

コンサル未来では、住宅購入を検討している人を対象に不動産の勉強会を開催しています。
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